Opções de estoque imobiliário

O setor imobiliário de São Francisco ficou tão louco que este fundador inicial foi oferecido opções de estoque para sua casa.
De lanças de milhões de dólares para casas vendidas por 70% acima do preço solicitado, houve muitas histórias loucas sobre o mercado imobiliário de São Francisco.
Este pode levar o bolo.
Joe Fernandez, co-fundador da influência social Klout, estava procurando vender sua casa do Noe Valley antes de fazer a mudança para Los Angeles com sua esposa.
A casa, uma casa vitoriana de três quartos, cuja expiação e renovação foram apresentadas no New York Times, foi listada por US $ 1.895 milhões no início de março.
Fernandez disse que centenas de pessoas apareceram para a casa aberta nos dias que se seguiram.
"Eu acho que as pessoas pesquisaram e descobriram que eu era o dono da casa", disse ele ao Business Insider. Um livro "Klout For Dummies" em uma prateleira também provavelmente indicou aos visitantes a identidade do proprietário.
Logo ele foi contatado com várias ofertas interessantes: opções de estoque como parte de um acordo para comprar a casa.
"Nós ouvimos neste mercado sobre pessoas que oferecem dinheiro sem contingência. As pessoas estão fazendo o que quiserem para serem criativas e adoçar o negócio", disse Fernández.
Fernandez admite que ele foi tentado por várias das ofertas, mas o processo de vender uma casa com estoque aumentou algumas questões fiscais complicadas. Ele se recusou a compartilhar as empresas nas quais esses compradores interessados ​​mantiveram ações.
"Estas eram empresas cujos produtos eu uso e amo, que todos esperam para o IPO", disse ele. "É interessante que suas ações surgiram em ofertas, mas, em última análise, ela se torna uma transação muito complicada depois de incluí-las, então ficaria surpreso se isso se tornasse uma coisa normal".
Ele finalmente vendeu sua casa por US $ 2,6 milhões, cerca de 37% acima do preço pedido. Hoje em dia, não é incomum que as casas vendam por muito mais do que pediam. De acordo com o corretor de imóveis de Fernandez, no entanto, a oferta de opções de estoque não é algo que você poderia esperar ver acontecer com muita frequência.

Como Ganhar Dinheiro com Opções Imobiliárias.
Para muitos americanos, o setor imobiliário, na forma de uma casa familiar ou propriedade de aluguel, é a sua maior classe de investimento. Esses investidores muitas vezes percebem imóveis como um dos investimentos mais seguros e confiáveis ​​em um período de tempo. No entanto, o investimento imobiliário envolve um alto custo de entrada (geralmente financiado por um empréstimo com juros), um longo período de investimento e uma grande incerteza. Em vez de comprar uma propriedade real, os investidores podem considerar enterrar opções imobiliárias como uma forma de investir no setor imobiliário a um custo menor e com menos despesas.
Um olhar realista sobre o cálculo do lucro no setor imobiliário.
Um investidor imobiliário novato pode olhar para um apartamento de dois quartos e ver que em 5 anos aumentou em valor de US $ 100.000 para US $ 300.000 e concluiu uma triplicação de valor de investimento. No entanto, esta análise simples perde as despesas relacionadas com a rotina, que podem incluir encargos de financiamento para compra de imóveis, pagamentos de juros mensais, taxas de registro e imposto de selo, impostos sobre imóveis, comissões para agentes durante a compra ou venda, taxas de associação mensal, manutenção e reparos, seguros e outros impostos locais aplicáveis ​​(por exemplo, imposto sobre os ganhos de capital na venda ou uma avaliação de propriedade acima de um certo nível que qualifica o proprietário para um imposto de riqueza).
Considerando todos esses fatores, a avaliação realista dos retornos da propriedade é substancialmente reduzida e pode não ser totalmente compreendida pelo investidor comum (relacionado: Como calcular seus retornos de investimento). Os desenvolvimentos durante o período de investimento podem levar à dificuldade em vender o imóvel mais tarde. Por exemplo, uma nova rodovia barulhenta ou um pico no crime pode desvalorizar a propriedade. (Relacionados: os fatores mais importantes para investir em imóveis)
Uma maneira mais baixa de investir e lucrar em imóveis é através de opções de imóveis.
O que é uma opção de imóveis?
Uma opção imobiliária é um contrato especialmente concebido entre duas partes (um comprador e um vendedor). O vendedor oferece ao comprador a opção de comprar uma propriedade, por um período de tempo especificado a um preço fixo. O comprador compra a opção de comprar ou não comprar a propriedade durante o período de tempo especificado.
Para o direito desta opção, o comprador paga ao vendedor uma opção premium. Se o comprador decidir comprar o imóvel (em outras palavras, exercer a opção de imóveis), o vendedor deve vender o imóvel ao comprador de acordo com os termos do contrato pré-existente.
Você pode ter encontrado o conceito de opções ao comprar ações. As opções oferecem muitas opções ao comprador. Eles podem ser exercidos no início (tipo americano), mantidos até a expiração da opção, ou vendidos para um segundo comprador antes do vencimento.
As opções imobiliárias são comumente usadas por promotores imobiliários e investidores em imóveis residenciais comerciais ou high-end. As opções de imóveis oferecem mais flexibilidade e negociação de baixo custo e oportunidades de investimento para compradores, com benefícios limitados para os vendedores.
Exemplo de um Comércio de Opções Imobiliárias.
Aqui está uma análise abrangente do risco e recompensa de um cenário de opções imobiliárias. Suponha que um construtor tenha US $ 500.000 e que deseje comprar uma terra para a qual o vendedor deseja US $ 2 milhões. O construtor não tem certeza de algumas coisas:
1) O construtor pode levantar US $ 1,5 milhão através de empréstimos bancários ou outras fontes?
2) O construtor pode obter licenças necessárias para o desenvolvimento residencial ou comercial ou outra subdivisão da propriedade?
3) O construtor pode arrecadar dinheiro e obter permissões antes de outro construtor comprar a terra?
Nessa situação, uma opção imobiliária é apropriada. Para um custo não reembolsável definido (chamado de prémio de opção de propriedade real ou a contrapartida) de $ 25,000, o construtor pode entrar no contrato de opção de imobiliário com o vendedor. A opção de imóveis permite que o construtor bloqueie o preço de venda da propriedade em US $ 2 milhões ao longo de um período de 6 meses. Durante este tempo, o construtor pode arrecadar dinheiro, obter licenças e comprar a propriedade (gastando um total de US $ 2 milhões mais o prêmio de opção de US $ 25.000), afastar-se da propriedade (e perder os US $ 25.000), ou vender a opção para outra comprador por um preço negociável. De qualquer forma, o vendedor fará US $ 25.000 adicionais da propriedade.
O contrato de opção de imóveis inclui as seguintes condições:
detalhes da propriedade (localização, tamanho e outras especificações) duração do contrato (6 meses a partir da data de negociação) prémio de opção ou valor da contraprestação ($ 25,000 não reembolsável pago pelo comprador ao vendedor na data de negociação) preço de compra acordado se a opção for exercida durante o contrato (US $ 2 milhões)
Para a duração de 6 meses do contrato, existem quatro cenários possíveis.
Cenário 1: o construtor é aprovado por um empréstimo bancário de US $ 1,5 milhão. Ele também confirma que pode obter permissões necessárias para o desenvolvimento. Ele exerce sua opção imobiliária para comprar a propriedade a um preço predeterminado de US $ 2 milhões. O vendedor recebe US $ 2 milhões mais mantém o prêmio de opção adicional de $ 25,000.
Cenário 2: Após 2 meses, o construtor descobre que não poderá obter uma licença de desenvolvimento. Nos próximos 4 meses, o construtor consegue encontrar outra parte disposta a comprar o imóvel por US $ 2 milhões. O construtor vende a opção de imóveis para o novo partido por um novo preço de US $ 30.000. O novo partido substitui o construtor no contrato de opção original. O novo partido exerce a opção e compra o imóvel por US $ 2 milhões. O vendedor recebe US $ 2 milhões do novo partido e mantém o prêmio de opção de $ 25,000 do construtor. O construtor vendeu a opção por US $ 30.000 e, portanto, faz US $ 5.000 e não é selado com uma propriedade que ele não pode usar.
Cenário 3: O construtor é simplesmente um comprador de opções que procura beneficiar da valorização do preço da propriedade. Se o preço exigido de US $ 2 milhões aumentar para US $ 2,2 milhões em 5 meses, o comprador da opção se beneficiará ao exercer a opção de comprar a propriedade e depois vender a propriedade (US $ 2,2 milhões - US $ 2 milhões - US $ 25,000 = US $ 175,000).
No entanto, ao invés de entrar na propriedade e todas as taxas, impostos e custos associados, que diminuirão o lucro de US $ 175.000, a opção comprador pode, em vez disso, vender a opção para uma nova parte disposta a comprar a propriedade. À medida que o preço da propriedade subjacente aumenta, o preço da opção de imóveis também aumentará no que é chamado de delta). O comprador pode vender a opção com um novo prémio que inclui a alteração no valor da propriedade.
O comprador da opção original pode vender a opção por US $ 200.000 para o novo comprador. O novo comprador estará disposto a pagar US $ 200.000 porque significa que o preço de compra total da propriedade será de US $ 2,2 milhões (US $ 2 milhões pagos ao proprietário do imóvel original / vendedor de opções mais $ 200,000 para o titular da opção existente).
No final da transação, o dono obtém US $ 2 milhões mais o prêmio da opção de US $ 25.000, a opção original do comprador ganha com US $ 175.000 eo comprador da nova opção compra o imóvel desejado às taxas atuais do mercado.
Cenário 4: O construtor não é capaz de garantir um empréstimo ou permissão. Ele também não consegue encontrar um novo comprador para sua opção. O construtor deixa a opção expirar e perde a opção premium. No entanto, o comprador conseguiu evitar um investimento ruim de US $ 2 milhões pagando o prêmio de $ 25,000 (apenas 1,25% do valor real do negócio). O vendedor se beneficia em US $ 25.000 durante o período de opção de 6 meses e continua a procurar um comprador.
Em todos os casos, quando o vendedor entrar em um contrato de opções de imóveis, o vendedor já não tem opções para vender o imóvel e a que preço. O vendedor deve aguardar a decisão do comprador de exercer a opção. É por isso que o vendedor recebe e mantém a opção premium inicial.
As opções de imóveis oferecem um método de menor custo para negociar, investir e lucrar com investimentos imobiliários. No entanto, eles são efetivamente contratos OTC entre duas partes sem supervisão regulamentar externa. As partes envolvidas devem garantir que o contrato de opções seja justo. O padrão pelo vendedor de opções é um dos principais desafios nos acordos de opções de imóveis. Nesses casos, o único recurso do comprador é uma ação judicial. A falta de informações publicamente disponíveis e registros passados ​​sobre opções de opções de imóveis é outro desafio. Os investidores de opções imobiliárias também devem considerar despesas adicionais como taxas para serviços jurídicos, como a elaboração e o registro do contrato.

Opções de estoque imobiliário
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negociação de opções de ações contra imóveis.
Devin Mann Investidor da Ascutney, Vermont.
Se eu tiver cerca de três mil dólares para investir, como você acha que eu deveria gastá-lo? Eu sou um agente imobiliário e investidor, mas a venda grossista foi bastante difícil e não funcionou para mim na última vez que tentei (antes de me tornar um agente).
Em um pequeno orçamento como este, você acha que eu deveria gastar esse $ 3000 em opções de ações para multiplicar meu dinheiro? ou use esses $ 3000 para gastar em marketing para atacado? ou apenas economize mais dinheiro até eu ser capaz de virar-me.
Tenho um bom entendimento sobre como negociar opções de ações. também um bom entendimento sobre como vender atacado e flip houses. também uma boa compreensão sobre ser um bom agente imobiliário.
Meu objetivo final é ser capaz de virar uma casa para casa. ou pelo menos dinheiro suficiente onde eu tenho "pele no jogo" para obter um credor. Como eu deveria fazer isso?
Jeremy Tillotson, investidor de Fort Wayne, Indiana.
@Devin Mann você considerou uma garantia fiscal? Apenas um pensamento.
Wilson Churchill de Madison Heights, Michigan.
Você poderia aproveitar isso com um empréstimo da FHA.
Matthew Brill, de Oklahoma City, Oklahoma.
Eu veria imóveis como seu jogo real. Você pode dar-se uma vantagem competitiva por ser um agente e colocar-se em posição de encontrar acordo e em torno de outros para ajudar a pregar seu objetivo. Em essência, você terá um melhor controle de seu investimento. Se fosse eu, eu colocaria meu dinheiro em um veículo de investimento mais seguro, como uma poupança de alto rendimento, até chegar ao montante do meu objetivo e depois investi-lo em uma propriedade. Na sua situação, se você é um investidor de ações ou atacadista suficientemente experiente para onde você está confortável investindo a esse respeito para um retorno, então esse pode ser o caminho a seguir para você.
2.0K publica 1.073 votos.
Steven Picker Investor de Las Vegas, Nevada.
não é mais inteligente se você sabe como trocar opções, você pode obter muito mais alavancagem com US $ 3000, em vez de fazer compras por atacado em um orçamento de 3k.
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Como as opções de imóveis funcionam (PEI, CME)
As opções imobiliárias são contratos que permitem que um lado adquira o direito de comprar o imobiliário subjacente no vencimento por um determinado preço em uma data futura, ambos previamente antecipados. Alguns dos benefícios de entrar em um contrato de opção de imóveis são os seguintes:
Considerando a grande quantidade de dinheiro necessário para flip propriedade, as opções de imóveis são ferramentas úteis para lucrar com o comércio de imóveis, que exige apenas uma pequena quantidade de capital para a taxa de opção. Indivíduos que não têm dinheiro suficiente, mas que desejam comprar uma casa, podem comprar a opção de imóveis, o que lhes permite bloquear um preço e dar-lhes tempo para garantir o financiamento. Além disso, como as opções dão aos compradores o direito, mas não a obrigação, de comprar o subjacente, indivíduos (por exemplo, investidores que desejam comprar imóveis para um negócio de shopping center) podem demorar seu tempo para avaliar as leis de zoneamento, realizar pesquisas de marketing e inspecionar a terra, com a garantia de que eles corrigiram o preço, no caso de quererem comprar o imóvel no futuro. (Para leitura relacionada, consulte Como Ganhar Dinheiro com Opções Imobiliárias).
As transações de opções de imóveis não diferem muito das opções simples de baunilha que são negociadas em trocas. Um opcional (o comprador da opção) transfere uma taxa de opção (como o prêmio) para a conta da opção ou (vendedor da opção) e, em troca, compra o direito exclusivo, irrestrito e irrevogável e a opção de comprar o propriedade a um preço de compra fixo durante o período de opção. Na data de exercício, o opção pode optar por deixar a opção expirar sem valor ou exercer a opção. Uma vez que a opção é exercida pelo adjudicatário, a opção se torna legalmente obrigada a honrar os termos e condições do contrato e a contraprestação da compra deve ser paga ao integrante da opção. Se expirou sem valor, a opção mantém a taxa de opção e o optante não pode reclamar esse valor de volta. (Para leitura relacionada, consulte Qual a diferença entre uma opção regular e uma opção exótica?).
Como diferem as opções de imóveis e de baunilha simples.
Ao contrário de muitas opções de ações simples de baunilha, as opções de imóveis não são negociadas em trocas, mas sim over-the-counter (OTC) porque as opções negociadas em bolsa são contratos padronizados, incluindo a padronização do subjacente (por exemplo, tamanho, qualidade, etc.). No entanto, não é possível padronizar opções imobiliárias devido à natureza do subjacente.
Outra diferença entre as opções de imóveis e as opções financeiras é que, nas opções de imóveis, a taxa de opção paga à opção é geralmente aplicada contra o preço de compra, se a opção for exercida. Isso significa que a taxa de opção se torna um adiantamento uma vez exercido. No entanto, em derivativos financeiros, o prémio pago ao vendedor da opção é uma compensação separada para o escritor da opção assumir riscos.
Formas indiretas de usar opções em imóveis.
Existem opções simples de baunilha negociadas em trocas que proporcionam aos investidores a chance de ter exposição ao setor imobiliário. O subjacente de tais opções não é diretamente imobiliário, mas sim instrumentos financeiros vinculados a essa propriedade. Tais opções podem fornecer algumas das características das opções de imóveis, mas são oferecidas de maneira mais fácil. Por exemplo, as opções nos índices de preços domésticos negociados na Chicago Mercantile Exchange (CME) permitem aos investidores lucrar com um aumento (ou uma diminuição) dos preços da habitação, o que pode exigir um capital ainda menor do que a taxa de opção mencionada acima. Mais especificamente, as opções americanas de tipo S & amp; P Case Shiller Home Price Index são negociadas no CME. O que torna esses contratos parecerem mais complexos para pessoas comuns é que o subjacente dessas opções é contratos de futuros de habitação; assim, estas são opções de futuros. No entanto, uma vez exercido, as opções são liquidadas em dinheiro, e os detentores não tomam posição nos contratos de futuros. Além disso, essas opções podem ser usadas para se proteger contra futuros aumentos ou diminuições de preços. Por exemplo, se você está planejando comprar uma casa em Los Angeles em um ano e quiser se proteger contra o aumento dos preços das casas, você pode fazê-lo comprando uma opção de compra no S & amp; P / Case-Shiller Los Angeles Índice de preços domésticos. (Para leitura relacionada, consulte "Introdução aos Futuros Imobiliários").
Outra maneira indireta de obter exposição aos preços imobiliários por meio de opções é a compra de opções sobre o estoque das empresas cujas ações estão altamente correlacionadas com os preços dos imóveis, como as empresas de investimento fiduciário. Por exemplo, o Pennsylvania Real Estate Investment Trust (PEI) é uma empresa de investimentos que concentra seus investimentos em shopping centers de varejo localizados no leste dos EUA. Naturalmente, suas ações exibirão uma forte correlação positiva com o desempenho dos tipos de imóveis em que investe. Os investidores que procuram exposição nesse tipo de imóveis podem fazê-lo investindo em opções de ações da PREIT. (Para leitura relacionada, consulte Como Analisar Fideicomissos de Investimento Imobiliário).
As opções imobiliárias são contratos que dão ao comprador (opção) um direito irrevogável de comprar os imóveis subjacentes por um preço predeterminado em uma determinada data por uma pequena taxa de opção que atua como adiantamento. É mantido com a opção, se a opção expirar sem valor. Essas opções são contratos bilaterais. No entanto, os investidores também podem usar opções financeiras simples de baunilha para obter exposição indireta a imóveis que oferecem algumas das vantagens que as opções de imóveis oferecem.
Aviso: durante a redação deste artigo, o autor não possui nenhuma posição em nenhuma opção. O autor não está relacionado de forma alguma e não tem participações na Pennsylvania Real Estate Investment Trust Company.